“Due Diligence”: Garis Pertahanan Pertama Sebelum Wang Dilaburkan

Oleh: Datuk Mohamad Fauzi Husin

DALAM dunia pelaburan, ada satu istilah yang mungkin kedengaran teknikal, tetapi sebenarnya sangat mudah maksudnya iaitu “due diligence”: Due diligence ialah usaha wajar sebelum membuat keputusan.

Dalam erti kata mudah, sebelum kita menyerahkan wang, kita perlu memastikan kepada siapa wang diberikan, untuk apa, apakah risikonya, apakah nilai sebenar pelaburan, apakah kemampuan pihak yang menerima wang dan apakah perlindungan yang kita ada sekiranya sesuatu berlaku.

Lebih besar nilai pelaburan, lebih mendalam due diligence yang sepatutnya dilakukan. Kalau nilai pelaburan RM100,000 perlu diperiksa, apatah lagi nilai pelaburan RM1.5 bilion. Apabila wang tersebut bukan wang persendirian, tetapi wang amanah jutaan pendeposit, tahap penelitian sepatutnya jauh lebih tinggi dan amat ketat.

Kes pelaburan Tabung Haji (TH) dalam syarikat Al-Rawda Arab Saudi memberikan satu pengajaran yang amat besar tentang mengapa due diligence bukan sekadar prosedur birokrasi. Ia adalah garis pertahanan pertama untuk melindungi wang amanah atau dana awam. Ia memerlukan prinsip integriti tinggi.

Apa Sebenarnya Due Diligence?

Due diligence adalah proses menyiasat atau menyemak secara menyeluruh sebelum sesuatu keputusan pelaburan dibuat. Ia bukan sekadar melihat penyata kewangan atau bertanya sama ada sebuah syarikat itu wujud. Antara perkara yang sepatutnya diperiksa ialah:

Siapa pihak yang menerima wang? Siapa pemilik sebenar? Siapa pengarah? Siapa benefisial owner? Apakah latar belakang mereka? Apakah pengalaman mereka? Adakah mereka pernah terlibat dalam kegagalan atau pertikaian perniagaan?

Adakah syarikat itu benar-benar mempunyai kemampuan kewangan? Bukan sekadar mempunyai lesen atau pejabat. Akan tetapi: Ada berapa aset? Berapa hutang? Berapa tunai? Berapa nilai bersih? Apakah aliran tunainya? Bolehkah syarikat memenuhi komitmen berbilion ringgit?

Apakah nilai sebenar aset atau projek? Jika hotel dipajak, apakah nilai ekonominya? Berapakah kadar penghunian? Berapakah hasil yang munasabah? Apakah keadaan pasaran? Adakah harga pajakan berpadanan dengan nilai aset? Adakah tempoh pajakan terlalu panjang?

Apakah risiko undang-undang? Siapa memiliki aset? Adakah terdapat pertikaian? Adakah kontrak boleh dikuatkuasakan? Di negara mana tindakan undang-undang perlu dibuat? Apakah kos dan tempoh untuk mendapatkan semula wang?

Apakah bentuk jaminan yang diberikan? Hal ini amat penting. Jaminan bank? Cagaran hartanah? Aset bernilai setara? Jaminan korporat? Atau sekadar promissory note dan personal guarantee? Perbezaannya amat besar.

Kes Tabung Haji: Mengapa Due Diligence Menjadi Persoalan Besar?

Dalam kes Al-Rawda, TH memasuki beberapa perjanjian pajakan antara 2015 hingga 2017 melibatkan empat hotel di Makkah dan Madinah. Nilai perjanjian yang direkodkan RCI ialah SR1.426 bilion, yang dibayar kepada Al-Rawda. Al-Rawda kemudiannya dilantik untuk mengendalikan hotel tersebut dan dijangka membayar pendapatan sewa kepada TH sebanyak SR2.49 bilion.

Pada awalnya, model ini mungkin kelihatan menarik. TH membayar wang untuk mendapatkan hak pajakan. Hotel digunakan untuk jemaah Haji. Hotel pula dikendalikan oleh pihak yang sama. TH dijangka memperoleh hasil sewaan. Tetapi dalam pelaburan, apa yang kelihatan menarik di atas kertas belum tentu selamat dalam realiti. Persoalan sebenar ialah: Adakah semua risiko telah dikenal pasti sebelum wang dibayar?

“Red Flag” Sudah Ada Tetapi Mengapa Transaksi Diteruskan?

Hal inilah bahagian yang paling menarik. Menurut penjelasan Menteri Kewangan II pada Ogos 2026, Jabatan Pengurusan Risiko TH telah meminta bank guarantee untuk pelaburan Al-Rawda. Tetapi jaminan bank itu tidak diberikan.

Lebih membimbangkan, laporan due diligence juga belum lengkap. Namun transaksi tetap diteruskan. Kerajaan menyatakan kepemimpinan TH ketika itu meneruskan transaksi dengan bersandarkan kepada promissory note, yang dijamin secara peribadi.

Di sinilah konsep due diligence perlu difahami. Jika pegawai risiko telah mengesan jaminan bank diperlukan, maka itu bukan sekadar ulasan kecil. Ia ialah amaran risiko. Jika due diligence belum lengkap, itu juga bukan sekadar isu dokumentasi. Ia bermaksud sebahagian daripada maklumat yang diperlukan untuk membuat keputusan belum diperoleh sepenuhnya. Maka soalan yang wajar ditanya ialah: Mengapa keputusan pelaburan tetap diteruskan?

Due Diligence Bukan Untuk Menghalang Pelaburan

Ada satu salah faham yang perlu dibetulkan. Due diligence bukan bertujuan untuk memastikan semua pelaburan mesti selamat. Itu mustahil. Pelaburan sentiasa mempunyai risiko. Tujuan due diligence ialah memastikan risiko tersebut: dikenal pasti, dinilai, diukur, dihadkan dan dipersetujui secara sedar oleh pihak yang mempunyai kuasa membuat keputusan.

Pelaburan masih boleh rugi selepas due diligence yang lengkap. Akan tetapi terdapat perbezaan besar antara dua keadaan. Pertama: “Pelaburan rugi walaupun semua langkah kawalan telah dibuat.” Kedua: “Pelaburan diteruskan walaupun beberapa kawalan penting belum lengkap.” Keadaan yang kedua inilah yang menimbulkan persoalan integriti dan tadbir urus.

“Personal Guarantee”: Cukupkah Untuk RM1.5 Bilion?

Dalam kes Al-Rawda, RCI merekodkan promissory note Al-Rawda dijamin secara peribadi oleh pemilik syarikat, Dr. Mashhoor Ali Omar Almadoodi. Di sinilah due diligence sepatutnya memainkan peranan besar. Jika personal guarantee digunakan sebagai perlindungan, soalan yang wajib ditanya ialah: Berapa nilai aset penjamin? Apakah aset tersebut? Di mana aset itu berada? Adakah ia bebas daripada hutang atau cagaran? Bolehkah aset tersebut dikuatkuasakan di sisi undang-undang? Adakah nilainya mencukupi untuk melindungi transaksi? Hal ini kerana sebuah tandatangan pada personal guarantee tidak secara automatik bermaksud wang RM1.5 bilion sudah selamat.

Jaminan hanya sekuat kemampuan penjamin untuk membayarnya. Pakar yang dirujuk Bernama baru-baru ini juga menegaskan bahawa bagi transaksi bernilai tinggi, pelabur biasanya memerlukan cagaran aset atau bank guarantee sebagai perlindungan kewangan yang kukuh, manakala promissory note dan personal guarantee lebih sesuai sebagai perlindungan tambahan.

Due Diligence Sepatutnya Bertanya Soalan “Apa?”

Hal inilah fungsi paling penting due diligence. Sebelum melabur, jangan hanya bertanya: “Berapa banyak kita akan dapat?” Tanya juga: “Apa akan berlaku jika semuanya tidak berjalan seperti yang dirancang?” Apa berlaku jika syarikat gagal? Apa berlaku jika sewa tidak dibayar? Apa berlaku jika hotel tidak mencapai sasaran? Apa berlaku jika syarikat muflis? Apa berlaku jika pemilik menghilangkan diri? Apa berlaku jika mahkamah mengambil masa bertahun-tahun? Apa berlaku jika aset penjamin tidak mencukupi? Apa berlaku jika wang tidak dapat dipulihkan? Pelaburan yang matang bukan hanya mempunyai plan A. Ia mempunyai plan B, C dan pelan keluar.

Apabila Due Diligence Gagal, Kerugian Bukan Lagi Sekadar Angka

Al-Rawda kemudiannya gagal membayar hasil sewaan mulai 2019. RCI merekodkan tunggakan sewa sebanyak SR560.7 juta setakat 31 Disember 2021. Kerajaan pula menyatakan Al-Rawda menjadi pelaburan bermasalah terbesar TH dan akhirnya mengalami kerugian yang sangat besar. Secara keseluruhan, 14 pelaburan bermasalah TH telah dikaitkan dengan hampir RM13 bilion kerugian, dengan tujuh daripadanya mengalami kerugian 100 peratus.

RCI juga mengesyorkan audit forensik terhadap 14 pelaburan bermasalah. Angka ini mengingatkan kita bahawa kelemahan dalam proses pelaburan boleh membawa kesan yang jauh lebih besar daripada sebuah transaksi yang gagal. Ia boleh menjejaskan: kewangan institusi, keyakinan pendeposit, pulangan kepada pendeposit, wang pembayar cukai, dan akhirnya kepercayaan rakyat terhadap institusi amanah.

Due Diligence Ialah Soal Amanah

Dalam sektor swasta, kegagalan pelaburan mungkin ditanggung oleh pemegang saham. Tetapi apabila institusi menguruskan wang amanah, persoalannya berbeza. Amanah menuntut kecermatan. Amanah menuntut kita bertanya. Amanah menuntut kita menyemak. Amanah menuntut kita menolak transaksi apabila perlindungan tidak mencukupi. Amanah menuntut kita tidak menggunakan wang orang lain untuk mengambil risiko yang kita sendiri tidak sanggup ambil dengan wang kita. Sebab itu due diligence bukan semata-mata istilah kewangan. Ia adalah sebahagian daripada integriti.

Pengajaran Terbesar Daripada Kes Tabung Haji

Kes Al-Rawda memberikan satu pengajaran yang sangat jelas: Jangan keluarkan wang sebelum due diligence selesai dijalankan. Jangan abaikan amaran pegawai risiko. Jangan menggantikan bank guarantee dengan perlindungan yang lebih lemah tanpa justifikasi yang kukuh. Jangan bergantung kepada reputasi atau janji semata-mata. Jangan meluluskan pelaburan berbilion ringgit tanpa mengetahui kemampuan pihak yang menerima wang. Apa yang paling penting: Jangan anggap prosedur sebagai amanah jika prosedur itu sendiri tidak melindungi amanah.

Kes Tabung Haji: Pengajaran Kepada Semua

Kes TH sepatutnya menjadi kajian kes dan pengajaran kepada semua GLC, badan berkanun dan institusi yang menguruskan wang awam. Bukan untuk mencari kambing hitam. Tetapi untuk memastikan perkara yang sama tidak berulang. Maka beberapa soalan perlu dijawab secara objektif berdasarkan dokumen dan bukti:

Apakah skop due diligence yang dilaksanakan terhadap Al-Rawda?

Bahagian mana yang belum lengkap ketika transaksi diteruskan?

Mengapa bank guarantee yang diminta oleh Jabatan Pengurusan Risiko tidak diperoleh?

Siapa yang memutuskan bahawa transaksi masih boleh diteruskan?

Apakah penilaian terhadap kemampuan kewangan penjamin peribadi?

Apakah justifikasi membayar lebih RM1.5 bilion secara pendahuluan?

Apakah alternatif perlindungan yang dipertimbangkan?

Siapa yang meluluskan transaksi pada setiap peringkat?

Adakah terdapat konflik kepentingan yang telah dikenal pasti?

Siapa yang mendapat manfaat daripada struktur transaksi tersebut?

Jawapannya tidak sepatutnya berdasarkan persepsi. Jawapannya mesti datang daripada dokumen.

Kesimpulan

Dalam pelaburan, kepercayaan sahaja tidak cukup. Kita boleh percaya kepada seseorang, tetapi kita tetap perlu menyemak. Kita boleh percaya kepada sebuah syarikat, akan tetapi kita tetap perlu mengaudit. Kita boleh percaya kepada sebuah projek, tetapi kita tetap perlu menilai risikonya. Apabila melibatkan RM1.5 bilion wang pendeposit, prinsipnya lebih mudah: Jangan percaya dahulu. Semak dahulu. Nilai dahulu. Lindungi dahulu.
Baru labur. Hal ini kerana due diligence bukan proses untuk mencari alasan supaya pelaburan boleh diteruskan. Due diligence ialah proses untuk menentukan sama ada pelaburan itu memang patut diteruskan. Apabila amaran sudah muncul, tetapi keputusan masih diteruskan, maka persoalan yang paling penting bukan lagi: “Mengapa pelaburan itu rugi?” Tetapi: “Mengapa risiko yang sudah dikesan tidak menghentikan pelaburan?”

Datuk Mohamad Fauzi Husin ialah Presiden, Pertubuhan Integriti Dan Antirasuah Malaysia, Mantan Timbalan Pesuruhjaya SPRM

Telegram: Nasional Daily

Facebook: Nasional Daily

TikTok: NasionalDaily

Whatsapp: NasionalDaily.com

Iklan: admin@nasionaldaily.com / sales@nasionaldaily.com / 012-9222001