Oleh: Nadia Aziz
AKTA Pembaharuan Semula Bandar (PSB) atau Urban Renewal Act (URA) bukan satu-satunya akta yang sedang diuar-uarkan oleh Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT).
Terdapat akta baru yang lain dan pindaan undang-undang sedia ada yang akan dilaksanakan oleh kementerian yang berada di bawah seliaan Menteri Nga Kor Ming itu.
Menurut Ketua Pengarah PLANMalaysia, Alias Rameli, URA bakal dibentangkan di Dewan Rakyat pada sekitar bulan Jun atau Julai tahun ini.
Akta ini bertujuan menangani risiko keusangan, kemerosotan infrastruktur serta masalah sosial di kawasan strata bertingkat tinggi.
Oleh itu, URA digubal untuk membolehkan projek diteruskan dengan persetujuan majoriti, berbanding ketetapan sebulat suara seperti yang diperuntukkan di bawah Seksyen 57 Akta Hakmilik Strata 1985 (Akta 318), iaitu suatu syarat yang sukar dicapai.
Proses pembaharuan bandar memerlukan akta khusus seperti URA yang akan merangkumkan undang-undang berkaitan pengambilan tanah, pemilikan strata dan guna tanah.
Setakat ini, PLANMalaysia telah mengenal pasti 534 tapak dan bangunan usang di Semenanjung Malaysia yang berpotensi dibangunkan semula.
Daripada jumlah itu, DBKL mengenal pasti 139 tapak yang melibatkan keluasan 3,206.51 ekar tanah di Kuala Lumpur dengan anggaran Nilai Pembangunan Kasar (GDV) berjumlah RM355.3 bilion.
Sebanyak 139 tapak bangunan yang terlibat di Kuala Lumpur itu meliputi bangunan kediaman, pengangkutan, perdagangan, institusi dan kemudahan masyarakat, industri, pembangunan bercampur serta infrastruktur dan utiliti.
Antara bangunan yang telah dikenal pasti adalah Flat PKNS Jalan Kuching, Flat PKNS Jalan Tun Razak, Flat Wangsa Maju, Rumah Bandar Taman Midah, Kampung Attap, Kampung Datuk Keramat, Penjaja Jalan Tunku Abdul Rahman, Uptown Danau Kota dan Kampung Bharu.
Berikutan kewujudan skim strata yang berjumlah 26,334 yang melibatkan 2.91 juta unit strata, reformasi undang-undang yang sedang diusahakan oleh KPKT kelihatan lebih menumpukan kepada skim-skim strata dan pengurusannya.
Kuala Lumpur telah menjadi pusat pembangunan projek-projek strata apabila 85 peratus daripada 925,000 unit hartanahnya (atau 784,355) adalah unit-unit strata.
Justeru, tidak menghairankan 139 tapak di Kuala Lumpur yang dikenal pasti oleh PLANMalaysia itu boleh menyumbang kepada GDV bernilai lebih RM350 bilion.
PLANMalaysia diberikan tugas oleh KPKT untuk menyampaikan maklumat URA ini kepada orang awam. Konsultasi URA yang diselenggarakan oleh PLANMalaysia telahpun ditamatkan pada 31 Mac 2025 bagi membolehkan Jabatan itu memuktamadkan draf RUU PSB untuk kelulusan Jabatan Peguam Negara.
Pindaan undang-undang strata ini telah dibincangkan dalam satu Simposium Strata Antarabangsa yang dianjurkan oleh Institut Real Estate and Housing Developers’ Association (Rehda) yang akan berlangsung pada 8 dan 9 April ini.
Antara pindaan yang dicadangkan adalah pindaan Akta Pengurusan Strata 2013 dan pengenalan satu akta baru khusus untuk pengurusan hartanah. Pindaan kepada Akta Pengurusan Strata 2013 adalah untuk memenuhi keperluan semasa pembangunan strata.
Pindaan yang dicadangkan itu bertujuan untuk menyelesaikan beberapa isu utama, termasuk pertindihan kuasa antara pihak berkuasa persekutuan dan negeri, konflik perundangan berkaitan pemilikan dan pengurusan, peruntukan undang-undang yang sudah lapuk dan tidak lagi relevan dengan keperluan industri, masalah pengurusan dan penyelenggaraan bangunan yang lemah, koordinasi yang kurang efektif dengan undang-undang lain, serta peningkatan jumlah kes tribunal.
Pengenalan akta baru bagi pengurusan hartanah yang diumumkan oleh Kor Ming dalam Simposium Strata Antarabangsa itu telah dibantah kebanyakan pemain-pemain industri hartanah seperti Association of Valuers, Property Managers, Estate Agents and Property Consultants in the Private Sectors (PEPS) dan Malaysian Institute of Property and Facility Managers (MIPFM).
Majoriti mereka berpendapat, undang-undang sedia ada iaitu Akta Pengurusan Strata 2013 (Akta 757) dan pindaan kepada Akta Penilai, Pentaksir dan Ejen Harta Tanah 1981 (Akta 242) serta tadbir urus dibawah Board of Valuers, Appraisers, Estate Agents and Property Managers (BOVAEP) adalah mencukupi setakat ini.
Selain itu, KPKT turut mencadangkan untuk memusatkan fungsi Pesuruhjaya Bangunan (COB) di bawah satu jabatan atau agensi persekutuan.
Langkah ini bertujuan meningkatkan kecekapan pemantauan dan penguatkuasaan pengurusan strata, sambil memastikan pematuhan terhadap perundangan persekutuan dan negeri.
Selain pemusatan fungsi, KPKT juga sedang mengkaji semula struktur perjawatan COB di pihak berkuasa tempatan (PBT).
Tujuannya adalah untuk mengoptimumkan penggunaan sumber manusia sedia ada bagi meningkatkan keberkesanan tadbir urus dan kawal selia pengurusan strata.
Kami di CLJ percaya tindakan KPKT mereformasi kebanyakan undang-undang berkaitan strata ini adalah untuk menyelaraskan kesemua undang-undang terlibat dengan peruntukan URA kelak.
Selain itu, dalam Simposium Strata Antarabangsa itu juga, Ketua Pengarah Jabatan Perumahan Negara, Datuk Jayaselan Navaratnam menyatakan bahawa antara akta baru yang akan diperkenalkan adalah the Fair Property Act yang mempunyai persamaan dengan undang-undang di Amerika Syarikat.
Tiada perincian dibentangkan oleh Jayaseelan terhadap Akta itu melainkan undang-undang ini menumpukan aspek subsidi dan diskaun.
Selain itu, Jayaseelan turut mengumumkan bahawa KPT turut memperkenalkan Real Property Development Act yang akan menggantikan Housing Development Act (Act 118).
Akta yang sedang dalam perancangan ini bertujuan untuk menyelaraskan pasaran hartanah di Semenanjung Malaysia serta mengawal selia perlindungan kepentingan pembeli, pemaju dan pemilik tanah, merangkumi hartanah kediaman dan komersial.
KPKT juga sedang menggubal RUU Sewaan Kediaman atau Residential Tenany Act (RTA) untuk mengawal selia pasaran sewaan rumah, mengimbangi hak dan kewajipan penyewa dan pemilik tanpa mewujudkan elemen kawalan terhadap kadar sewaan, serta mengurangkan penipuan dalam transaksi sewaan.
Inisiatif ini bertujuan mewujudkan sistem penyewaan yang lebih adil dan teratur. RTA ini digunal untuk menyediakan mekanisme penyelesaian sekiranya terdapat pertikaian yang berlaku dalam aktiviti sewaan kediaman.
Beberapa akta sedia ada sedang dicadangkan untuk dipinda bagi memperkukuh sektor perumahan dan kerajaan tempatan antaranya adalah:
1. RUU Pengurusan Sisa Pepejal dan Pembersihan Awam (Pindaan) 2025 untuk meminda Akta Pengurusan Sisa Pepejal dan Pembersihan Awam 2007.
2. Akta Perkhidmatan Bomba 1988 (Pindaan 2025): Untuk meningkatkan aspek pengurusan dan kawalselia bagi seluruh Jabatan Bomba dan Penyelamat Malaysia.
3. RUU Kerajaan Tempatan (Pindaan) 2025 untuk meminda Akta Kerajaan Tempatan 1976.
4. RUU Jalan, Parit dan Bangunan (Pindaan) 2025 pula bagi meminda Akta Jalan, Parit dan Bangunan 1974 bagi meningkatkan penguatkuasaan dan memastikan keseragaman undang undang kerajaan tempatan berkaitan jalan, parit dan bangunan.
5. RUU Akta Perancangan Bandar dan Desa (Pindaan) 2024 untuk meminda Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976.
Justeru, secara kesimpulannya URA bukan satu-satunya undang-undang yang telah diperkenalkan oleh KPKT. Pelbagai akta dan pindaan telah atau bakal diluluskan di Parlimen kelak.
Persoalannya sejauh mana undang-undang ini bakal memberi kesan kepada pemilikan tanah oleh masyarakat Melayu dan Peribumi terutama di kawasan bandar dan bangunan-bangunan strata.
Persoalan penting yang lain sejauh mana reformasi undang-undang ini dapat diselaraskan dengan hak-hak keistimewaan orang-orang Melayu dan Peribumi menurut Perlembagaan Persekutuan 1957.
Artikel ini ditulis oleh Peguam Nadia Aziz bagi pihak Concerned Lawyers for Justice (CLJ) pada 04.05.2025.
Telegram: https://t.me/nasionaldaily
TikTok: https://www.tiktok.com/@nasionaldaily?_t=8kyR2clR7Mv&_r=1
Iklan: admin@nasionaldaily.com / sales@nasionaldaily.com / 012-9222001